Vérifier l'origine des fonds est l'obligation la plus délicate du dispositif KYC : trop laxiste, vous prenez un risque pénal ; trop intrusive, vous risquez de heurter un client honnête. La clé est dans la proportionnalité et la documentation. Voici la méthode opérationnelle, les justificatifs acceptés, les signaux d'alerte et les bons réflexes face à une incohérence.
Le cadre légal
L'article L.561-5-1 du CMF impose à tout professionnel assujetti de recueillir des informations sur l'origine des fonds utilisés par le client, dans une intensité adaptée à l'évaluation des risques. Contrairement à une idée reçue, il n'existe pas de seuil monétaire automatique (les 10 000 € sont un seuil distinct, applicable aux paiements en espèces de l'article L.112-6 CMF) : l'obligation s'applique à toutes les opérations, le degré de vigilance étant fonction du risque.
En pratique, dans l'immobilier où les montants sont systématiquement élevés, l'origine des fonds doit être documentée pour chaque opération. Les pièces collectées et leur analyse doivent être archivées 5 ans après la fin de la relation d'affaires (article L.561-12 CMF), conformément au cadre renforcé du décret n° 2026-310.
Les justificatifs acceptés
Vente d'un bien immobilier antérieur
- Acte authentique de vente du bien précédent
- Notice notariale ou attestation de paiement
- Relevé bancaire montrant le crédit du prix
Prêt bancaire
- Offre de prêt acceptée par le client
- Échéancier prévisionnel
- Conditions générales du prêt
Donation
- Acte de donation enregistré
- Avis CRD (Centre des impôts)
- Identification du donateur (avec son propre justif d'origine des fonds en cascade au-delà de 50 000 €)
Succession
- Acte de notoriété successorale
- Déclaration de succession et avis CRD
- Notice de partage
Épargne constituée
- Relevés bancaires des 24 derniers mois montrant la constitution progressive
- Cohérence avec les revenus déclarés (avis d'imposition)
- Justification des apports en livret A, PEL, assurance vie
Revenus professionnels
- 3 derniers avis d'imposition
- 3 derniers bulletins de salaire pour les salariés
- Pour les indépendants : 3 dernières liasses fiscales et bilans
Cession d'entreprise ou de parts sociales
- Acte de cession enregistré
- Avis CRD du paiement des droits
- Relevé bancaire du crédit du prix
Vérifier la cohérence
Le justificatif seul ne suffit pas. Vous devez vérifier sa cohérence avec le profil du client et le montant de l'opération. Trois contrôles à mener systématiquement :
- Cohérence chronologique : la date du justificatif doit précéder ou être cohérente avec la date de l'opération. Une donation signée la veille d'une transaction à 1,5 M€ pose question.
- Cohérence financière : le montant des fonds doit être cohérent avec le profil. Un cadre à 60 000 € de revenu annuel qui justifie 800 000 € par sa seule épargne mensuelle déclenche une alerte.
- Cohérence géographique : les flux financiers doivent provenir de comptes en France ou en UE. Des fonds en provenance d'une juridiction GAFI ou offshore exigent une justification renforcée.
Les signaux d'alerte
Signaux d'alerte requérant une vigilance renforcée systématique :
- Fonds provenant d'une juridiction GAFI haut risque ou offshore
- Apports fractionnés sur plusieurs comptes pour rester sous des seuils
- Apport en espèces > 10 000 € quel qu'en soit le motif
- Apport via cryptomonnaies converties juste avant l'opération
- Donation récente (< 6 mois) d'un montant atypique pour le donateur
- Prêts entre particuliers non documentés ou via avocat étranger
- Société interposée fraîchement constituée comme acheteur
- Refus persistant de fournir les pièces justificatives
- Cohérence financière manifestement absente (montant disproportionné par rapport au profil)
Les bons réflexes face à une incohérence
Lorsqu'une incohérence apparaît, voici la séquence à suivre :
- Documenter par écrit l'incohérence constatée (note datée dans le dossier).
- Demander une clarification écrite au client. Conservez sa réponse.
- Évaluer la réponse : cohérente, partiellement cohérente, manifestement insuffisante.
- En cas de doute persistant : réunion interne avec le correspondant Tracfin pour analyser la déclaration de soupçon.
- Refus d'entrée en relation si le doute est confirmé, accompagné d'une déclaration de soupçon préalable lorsque les éléments le justifient.
Voir notre guide complet : rédiger une déclaration de soupçon Tracfin.
Questions fréquentes
Mon client refuse de me donner ses relevés bancaires, est-ce normal ?
Le refus initial est fréquent par pudeur. Expliquez le contexte LCB-FT et l'obligation légale. Si le refus persiste après explication, c'est un signal en soi : vigilance renforcée et, si vous n'obtenez pas la documentation, refus d'entrée en relation.
Un apport en espèces de 5 000 € est-il acceptable ?
Pour un acompte ou des frais, oui en théorie (en dessous du seuil de 10 000 € imposant identification). En pratique, vous devez documenter et évaluer la cohérence. En immobilier, tout paiement en espèces, même sous le seuil, doit être justifié.
Faut-il vérifier les fonds du vendeur ?
Pour la vente, votre vigilance porte d'abord sur le vendeur (origine des fonds = origine de la propriété du bien). Pour l'achat, sur l'acquéreur. Dans les deux cas, c'est l'opération qui est analysée dans sa globalité.
En résumé
La vérification de l'origine des fonds n'est pas un acte de défiance, c'est un acte de protection. Pour vous, pour votre agence et, indirectement, pour votre client lui-même. La méthode est simple : collecter les justificatifs prévus, vérifier leur cohérence sur trois axes (chronologique, financier, géographique), documenter chaque étape, réagir aux signaux d'alerte. C'est tout. Mais c'est essentiel.
Pour aller plus loin : check-list KYC complète et PPE et vigilance renforcée.
Tracfin Academy
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Tracfin Academy publie chaque semaine des analyses et des modes opératoires destinés aux professionnels de l'immobilier soumis aux obligations LCB-FT. Tous nos contenus sont relus par des praticiens de la conformité.