Cryptoactifs et achat immobilier : détection, procédure et déclaration

L'adoption croissante des cryptoactifs (Bitcoin, Ether, stablecoins…) a fait apparaître depuis quelques années un cas de figure auparavant marginal : l'acquéreur immobilier dont l'origine des fonds repose, partiellement ou totalement, sur des cryptoactifs. Ce profil concentre plusieurs vulnérabilités LCB-FT bien identifiées par Tracfin et la DGCCRF : opacité de l'historique des fonds, difficulté à reconstituer la chaîne d'origine, recours à des plateformes hors UE non régulées, et plus-values massives non documentées fiscalement. Cet article fait le point sur le cadre légal, les signaux à détecter et la procédure à appliquer.

Le cadre légal : MiCA, PSAN, et obligations LCB-FT

Au plan européen, le règlement MiCA (Markets in Crypto-Assets, règlement UE 2023/1114) entré pleinement en application le 30 décembre 2024 régit l'émission et la fourniture de services sur cryptoactifs. Au plan français, les Prestataires de Services sur Actifs Numériques (PSAN)— devenus depuis MiCA des « prestataires de services sur cryptoactifs » (CASP) — sont enregistrés et supervisés par l'AMF. Les plateformes d'échange françaises et européennes sont soumises à des obligations KYC strictes.

Côté immobilier, vos obligations sont définies par les articles L.561-2, L.561-5 et L.561-15 du Code monétaire et financier. Le fait que les fonds proviennent de cryptoactifs ne change pas vos obligations par principe — vous restez soumis à l'identification du client et à la vigilance constante. En revanche, il déclenche systématiquement une vigilance renforcée au titre de l'article L.561-10-1 CMF, et il impose une analyse documentée de l'origine des fonds.

Les trois scénarios opérationnels en agence

En pratique, vous rencontrerez trois configurations qui ne demandent pas la même vigilance.

1. Conversion préalable en euros sur compte bancaire français

Le client a converti ses cryptoactifs en euros via une plateforme régulée (Binance France, Coinhouse, Bitpanda, Kraken EU…), les fonds sont arrivés sur son compte bancaire personnel, et le paiement s'effectue en virement euros classique vers le notaire. C'est le scénario le plus encadré : la banque française a déjà effectué un premier filtrage LCB-FT à l'arrivée des fonds. Votre vigilance renforcée porte alors sur la cohérence du parcours : sources d'acquisition initiale des cryptos, plus-value déclarée fiscalement, ancienneté du portefeuille.

2. Paiement direct en cryptoactifs au notaire

Plus rare mais juridiquement possible : certains notaires acceptent désormais le paiement en cryptoactifs via un PSAN agréé qui exécute la conversion en euros au moment du dépôt sur le compte CARPA. L'opération transite par un acteur supervisé AMF — vous devez vous assurer que ce PSAN figure bien sur la liste blanche de l'AMFet que la transaction est documentée par un certificat de conversion.

3. Mélange (apport personnel partiellement crypto)

L'apport personnel est mixte : une partie épargne classique, une partie issue d'une conversion crypto récente. C'est le scénario le plus fréquent et le plus délicat — il faut analyser chaque source séparément et tracer la proportion crypto dans le total.

Les 9 signaux de risque à reconnaître

Tracfin a publié plusieurs lignes directrices (notamment le bulletin n° 22 de janvier 2024) qui détaillent les patterns observés. Voici les 9 signaux principaux à mémoriser :

1. Plateforme d'origine non régulée — fonds convertis via Tornado Cash, des mixers, des plateformes hors UE non agréées (HTX, OKX hors EU, Bybit hors EU avant régularisation), ou des transactions peer-to-peer (LocalBitcoins, Hodl Hodl).
2. Conversion massive en peu de temps — un client qui convertit 800 000 € de cryptos en 2 semaines juste avant l'achat, sans portefeuille ancien démontrable.
3. Absence de déclaration fiscale de plus-value — obligation impérative depuis 2019 (formulaire 2086) ; son absence révèle soit une fraude fiscale, soit un détournement.
4. Cryptoactifs « privacy-focused » — Monero (XMR), Zcash, Dash en quantité significative dans l'historique : ces actifs sont conçus pour rendre les flux intraçables.
5. Wallet émetteur identifié par Chainalysis ou Elliptic — certaines plateformes régulées signalent les wallets liés à des marchés noirs (Hydra, Silk Road), à des ransomwares ou à des pays sous sanctions.
6. Apport présenté comme « héritage crypto » sans justificatif d'origine du défunt — schéma de blanchiment classique consistant à habiller des fonds illicites en succession.
7. Pays de résidence fiscale hors UE avec recours à des plateformes non européennes — vigilance renforcée notamment pour les juridictions FATF grises (UAE jusqu'à 2024, Turquie, Russie).
8. Refus de fournir les relevés de portefeuille ou documentation lacunaire « parce que c'est anonyme par nature » — c'est faux : tout PSAN régulé fournit des relevés sur demande.
9. Acquisition pour le compte d'un tiers — le client dit acheter pour un proche, un parent à l'étranger, une société familiale : croiser avec les signaux 1, 2 et 7.

KYC renforcé : ce qu'il faut exiger

Au-delà de l'identification standard (CNI, justificatif de domicile), un dossier d'origine de fonds crypto complet comprend :

• Relevés de portefeuille du PSAN d'origine sur les 12 mois précédant la conversion (ou plus si nécessaire pour reconstituer l'historique). Ces relevés doivent mentionner le nom du titulaire et porter le tampon ou la signature électronique du PSAN.
• Certificat de conversion crypto → euros émis par le PSAN : date, montant, taux appliqué, identifiant de transaction.
• Relevé bancaire attestant la réception des fonds en euros sur le compte personnel du client.
• Formulaire 2086 (déclaration de plus-value sur cessions d'actifs numériques) joint à la dernière déclaration de revenus si la conversion a eu lieu sur l'année fiscale concernée.
• Source d'acquisition initiale des cryptoactifs : relevés bancaires montrant les achats progressifs, fiches de paie si rémunération en crypto, contrat de cession d'entreprise payée en crypto, etc.

Si le portefeuille ancien permet de remonter à des achats progressifs (DCA / dollar cost averaging) entre 2017 et 2021 par exemple, le dossier est solide. Si l'apport apparaît brutalement en 2025-2026 sans trace antérieure, la vigilance reste maximale.

Tracer l'origine des fonds : la chaîne de la preuve

L'analyse de l'origine des fonds crypto repose sur la chaîne de la preuve en 4 maillons :

1. Acquisition initiale — d'où viennent les euros qui ont permis d'acheter les premiers cryptoactifs ? Salaire, épargne, héritage, vente d'un autre actif, activité indépendante déclarée ?
2. Détention — combien de temps les actifs ont-ils été détenus ? Sur quel(s) wallet(s) ? Sur un PSAN régulé ou en self-custody ?
3. Conversion — quel PSAN a effectué la conversion en euros ? À quelle date ? Pour quel montant ?
4. Réception — sur quel compte bancaire ? Y a-t-il eu des virements intermédiaires entre la conversion et le notaire ?

Si un seul maillon est rompu ou non documenté, vous êtes en situation de vigilance renforcée. Si deux maillons sont problématiques, vous êtes en zone de soupçon. Documentez votre analyse dans une fiche de vigilance spécifique au dossier — c'est cette fiche qui vous protégera lors d'un contrôle. Voir notre article Tracer l'origine des fonds dans une transaction immobilière pour la méthodologie générale.

Quand refuser la transaction

Vous pouvez (et devez parfois) refuser le mandat ou interrompre la transaction dans les cas suivants :

• Le client refuse de fournir les justificatifs demandés au titre de la vigilance renforcée (article L.561-8 CMF).
• Les fonds proviennent d'une plateforme non régulée située dans une juridiction sous sanctions ou listée FATF.
• Le dossier comporte au moins 3 signaux de risque parmi les 9 listés ci-dessus, sans explication satisfaisante.
• Vous avez identifié un wallet d'origine signalé par les outils d'analyse on-chain (Chainalysis, Elliptic, TRM Labs).

Déclaration de soupçon : le mode opératoire

Si malgré les vérifications un soupçon subsiste, vous devez déclarer sans délai via la plateforme ERMES de Tracfin (voir notre guide ERMES : la plateforme déclarative de Tracfin). Pour un dossier crypto, structurez votre déclaration ainsi :

1. Identification du client et de la transaction envisagée (bien, prix, date).
2. Origine déclarée des fonds et plateforme(s) PSAN utilisée(s).
3. Signaux de risque identifiés parmi les 9 (citez les explicitement et factuellement).
4. Vérifications effectuées et leurs résultats (documents reçus, documents refusés, incohérences).
5. Analyse de la chaîne de la preuve et maillons rompus.
6. Suite donnée au dossier (refus de mandat, interruption de l'instruction, transaction maintenue avec réserves…).

Joignez à la déclaration les éléments documentaires en votre possession : copies des relevés crypto, certificats de conversion, captures d'écran des wallets émetteurs si vous les avez identifiés. La qualité du dossier déclaratif accélère le traitement par Tracfin et démontre votre diligence en cas de contrôle ultérieur.

Cas pratique commenté

L'immobilier financé partiellement ou totalement par cryptoactifs est un signal à part entière, sans être par lui-même illégitime. La plupart des dossiers crypto sont parfaitement réguliers — il s'agit de patrimoines constitués progressivement sur des plateformes régulées par des particuliers ayant déclaré leurs plus-values. Mais c'est précisément parce qu'il existe des dossiers réguliers que les dossiers irréguliers cherchent à s'y fondre. Votre rôle n'est pas de juger la légitimité du patrimoine crypto en lui-même, mais de vérifier que la chaîne de la preuve est complète et cohérente. Si elle l'est, vous traitez le dossier normalement. Si elle ne l'est pas, vous documentez et vous déclarez.

Sources réglementaires : Code monétaire et financier, articles L.561-2, L.561-5, L.561-8, L.561-10-1, L.561-12, L.561-15, L.561-18, L.561-19, L.574-1 · Règlement UE 2023/1114 (MiCA) · Lignes directrices conjointes AMF/ACPR sur les PSAN · Bulletin Tracfin n° 22 (janvier 2024) sur les cryptoactifs · Code général des impôts, article 150 VH bis (déclaration des plus-values numériques) · Formulaire fiscal 2086.