Le KYC (Know Your Customer) est la colonne vertébrale opérationnelle de la LCB-FT immobilière. C'est ce que l'inspecteur DGCCRF vérifiera en priorité lors d'un contrôle, et c'est ce qui protège votre agence d'une opération frauduleuse. Cet article fournit la check-list complète et ordonnée des vérifications à effectuer avant toute transaction — avec les pièces requises, les contrôles à mener, les durées de conservation et les pièges les plus fréquents.
Le cadre légal du KYC immobilier
L'article L.561-5 du Code monétaire et financier dispose que les professionnels assujettis doivent identifier leur client et, le cas échéant, le bénéficiaire effectif, avant l'entrée en relation d'affaires. L'article L.561-12 précise la durée de conservation : cinq ans après la fin de la relation d'affaires. Le décret 2026-310 a renforcé l'exigence de traçabilité numérique de ces vérifications.
À quel moment effectuer les contrôles ?
Une erreur fréquente consiste à effectuer le KYC « au moment de la signature ». Trop tard. Les contrôles doivent intervenir avant l'entrée en relation d'affaires, c'est-à-dire concrètement :
- Pour le mandat de vente : avant la signature du mandat
- Pour l'acquéreur : avant la signature de l'offre d'achat
- Pour le mandat de gestion : avant la signature du mandat
- Pour le syndic : avant prise d'effet du contrat
Check-list personne physique
Identification
- Nom, prénom, date et lieu de naissance
- Adresse de résidence principale
- Profession et activité professionnelle
- Nationalité et résidence fiscale
Vérification d'identité
- Pièce d'identité officielle en cours de validité (CNI, passeport, titre de séjour) avec photo lisible
- Document conservé sous forme de copie numérique horodatée
- Vérification visuelle de la concordance photo / personne lors d'une rencontre physique, ou via un service de vérification d'identité à distance certifié eIDAS
Vérification d'adresse
- Justificatif de domicile de moins de trois mois : facture EDF/GDF, facture eau, facture téléphone fixe ou mobile, avis d'imposition, quittance de loyer émise par un professionnel
- Les justificatifs auto-déclarés (attestation sur l'honneur) ne sont pas opposables
Statut PPE
- Recherche structurée du statut de Personne Politiquement Exposée (PPE) pour le client et son conjoint / partenaire
- Documentée par une attestation signée du client à l'entrée en relation et un screening externe (base PPE certifiée)
Check-list personne morale
Identification de la société
- Dénomination sociale, forme juridique, capital social
- SIRET et siège social
- Activité économique (code APE / NAF)
- Date de création (méfiance accrue si < 12 mois)
Pièces à recueillir
- Extrait Kbis de moins de trois mois
- Statuts à jour
- Dernière liasse fiscale ou comptes annuels publiés
- Identification du représentant légal (pièce d'identité)
Identification du bénéficiaire effectif
L'article R.561-1 du CMF (partie réglementaire) définit le bénéficiaire effectif comme toute personne physique détenant directement ou indirectement plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou exerçant un contrôle effectif sur la société au sens des 3° et 4° du I de l'article L.233-3 du Code de commerce. Vous devez :
- Consulter le Registre national des bénéficiaires effectifs (RNBE)
- Recueillir une déclaration signée du représentant légal listant les BE
- Identifier chaque BE comme une personne physique (pièce d'identité, justificatif de domicile, statut PPE)
Voir notre guide dédié : comment identifier le bénéficiaire effectif dans l'immobilier.
Vérification de l'origine des fonds
Pour toute opération supérieure à 10 000 €, l'origine des fonds doit être documentée. Les justificatifs acceptés :
- Acte authentique de la vente précédente d'un bien immobilier
- Relevés bancaires montrant la constitution de l'épargne
- Contrat de prêt bancaire (offre de prêt acceptée)
- Déclaration de succession et avis CRD (notaire)
- Acte de donation
- Pour les indépendants : 3 dernières liasses fiscales
Règle d'or. Le justificatif doit être cohérentavec le profil du client et le montant de l'opération. Un cadre salarié qui justifie 800 000 € par sa seule épargne mensuelle sans vente antérieure ni donation déclenche une alerte.
Conservation et opposabilité
- Durée : 5 ans à compter de la fin de la relation d'affaires (article L.561-12 CMF)
- Format : numérique, structuré, horodaté
- Journal d'accès : trace de chaque consultation des pièces
- Backup chiffré indépendant
- Le décret 2026-310 impose une production immédiate en cas de contrôle
Les 6 pièges les plus fréquents
- Copies illisibles ou périmées. Une CNI floue ou un justificatif de domicile de 6 mois n'est pas opposable.
- Bénéficiaire effectif non identifié. La consultation du RNBE ne suffit pas : vous devez identifier le BE comme une personne physique avec ses propres pièces.
- Acceptation d'une SCI fraîchement constituée sans questionnement. Une SCI créée 30 jours avant la transaction est un signal de structuration potentielle : vigilance renforcée.
- Pas de vérification PPE. Le screening PPE doit être effectué et tracé même si la réponse est négative.
- Justificatifs d'origine de fonds vagues. Une simple mention « épargne personnelle » sans pièces n'est jamais opposable.
- Pas de fiche de vigilance datée. Le KYC sans analyse écrite équivaut à une absence de KYC pour le contrôleur.
Questions fréquentes
Que faire si le client refuse de fournir des pièces ?
Refus de fournir = refus d'entrer en relation. Le client qui rechigne à fournir une pièce simple constitue un signal de vigilance renforcée, voire un motif de déclaration de soupçon en cas de refus persistant.
Le KYC est-il à refaire à chaque transaction pour un client habituel ?
Pas systématiquement : pour un client déjà identifié, vous devez actualiser les pièces périmées (justificatif de domicile notamment) et revérifier l'origine des fonds pour chaque nouvelle opération.
Un avocat ou un notaire peut-il faire le KYC à ma place ?
Le notaire et l'avocat font leur propre KYC pour leurs propres obligations. Cela ne décharge pas l'agent immobilier de son obligation autonome. Chaque professionnel assujetti répond de sa propre vigilance.
En résumé
Le KYC immobilier en 2026 est strictement encadré et son défaut est la principale source de sanctions DGCCRF. La check-list ci-dessus couvre la totalité du périmètre exigé : identification, vérification, BE, origine des fonds, statut PPE, conservation. Faites-en votre processus systématique avant toute entrée en relation.
Pour aller plus loin : guide complet sur l'origine des fonds et construction de la cartographie des risques.
Tracfin Academy
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